서울 아파트 월세 계약을 앞둔 A씨는 등기부등본에서 눈에 익은 단어를 발견했습니다. '근저당권 설정'이라는 문구가 박스 처리되어 있었죠. 채권최고액 2억 2천만원. 거래시세 3억 원대 아파트인데... 과연 보증금 5천만원을 무사히 돌려받을 수 있을까요? 부동산 중개업자는 "최우선변제권으로 5,500만원까지 보호된다"고 안심시킵니다. 하지만 법률 조항 뒤에 숨은 숨은 위험 요소를 놓치면 큰코다칠 수 있습니다.
1. 최우선변제권, 알고 보면 '조건부 안전장치'
주택임대차보호법 제3조는 "소액임차인"에게 우선 변제권을 부여합니다. 2023년 6월 기준, 1억 6,500만원 이하 주택의 임차인은 보증금 5,500만원까지 법원 경매 시 1순위 청구권을 가집니다.
- 핵심 포인트:
✔️ 근저당 설정일이 임대차 계약일보다 앞서야 함
✔️ 주택가액이 법정 상한액 이내여야 함
✔️ 실제 경매 발생 시만 효력 발생
사례에서 아파트 거래시세 3억 원은 법정 주택가액(1억 6,500만원)을 초과합니다. 이 경우 최우선변제권이 반으로 축소됩니다. 5,500만원이 아닌 2,750만원만 보호받는 셈이죠. (2023년 7월 개정법 기준)
2. '거래시세 3억' vs '법정 주택가액'의 함정
부동산 중개업자가 간과한 치명적 오류가 여기에 있습니다.
- 법원은 실제 거래가 아닌 개별공시지가×면적×0.7로 주택가액을 산정
- 예시 계산:
▶ 85㎡ 아파트 × ㎡당 공시가격 500만원 = 4억 2,500만원
▶ 4억 2,500만원 × 0.7 = 2억 9,750만원 → 법정 주택가액
이 경우 1억 6,500만원을 초과하므로 최우선변제금액 50% 감액 적용
결론: A씨 사례에선 최대 2,750만원만 우선 보호, 나머지 2,250만원은 일반 채권자와 경쟁해야 합니다.
3. 2억2천 근저당의 숨은 위협 3가지
채권최고액 2억2천이 시세(3억)의 73%라 안전해 보이지만:
1️⃣ 실제 경매 낙찰가는 시세의 70
80% → 2억1천
2억4천 예상
2️⃣ 경매 비용(5
10%) 차감 시 순수입은 2억
2억2천
3️⃣ 근저당권자에게 먼저 2억2천 지급 → 남은 금액 0~2천만원
A씨 보증금 5천 중 2,750만원만 1순위, 나머지 2,250만원은 2순위 이하 청구. 경매 수입이 2천만원일 경우 실제 돌려받는 금액은 2,750 + 2,000 = 4,750만원이 됩니다.
4. 부동산 중개업자가 말하지 않는 3가지 리스크
- 선순위 채권 존재 가능성: 근저당 외에 가압류·가처분이 있으면 보증금 순위가 더 밀려남
- 임대차 계약일 중요성: 근저당 설정일(2023.06) 이후 계약해야 우선권 발생
- 전세사기 방지 조치:
✔️ 등기열람으로 추가 담보 확인
✔️ 임차권등기명령 신청(15일 이내)
✔️ 확정일자 필수
5. 전문가 처방전: 5천만원 보증금 지키는 3단계 전략
1️⃣ 등기부등본 재점검:
- 근저당 설정일 확인 → 2023.06
- 추가 담보 유무 확인(가등기, 압류 등)
2️⃣ 실제 주택가액 계산:
- 관할 구청에 개별공시지가 문의
- (면적 × 공시가격 × 0.7) 산출
3️⃣ 이중 안전장치:
- 확정일자 + 임차권등기명령 병행
- 월세 전환 시 전월세 전환 특약 추가
결론: 숫자에 속지 말고 '실전 계산'을 하라
부동산 중개업자의 "5,500만원 안전" 발언은 법문자 해석에 불과합니다. 실제 경매 시나리오를 고려한 구체적 숫자 계산이 필수입니다. A씨 사례에선 2,750만원만 절대적 보장, 나머지는 경매 결과에 좌우됩니다. 최악의 경우 45% 손실 가능성이 있으니, 임차권등기명령으로 추가 보호 장치를 마련해야 합니다. 부동산 계약은 '추상적 법조문'이 아닌 '구체적 숫자'로 승부하는 겁니다.
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